乒乓球最怪异发球方式:退房爭議,該強調契約精神還是消費者的后悔權?

  • 來源: 鳳凰網
  • 2018-10-19 09:30:37
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只有交易雙方真正平等才能講“契約精神”,跟“不平等條約”講“契約精神”無疑是與虎謀皮,開發商都可以“捂盤”,為什么購房者不能退房。

最近,隨著一些地區房價的下降,售樓處遭業主“維權”退房事件也不斷上演。對于這些要求退房的買房者,許多人斥之為“房鬧”,有自媒體發文怒批《一降價就退房維權,誰慣壞了中國購房者?》,引來不少叫好聲。而昨日,《證券時報》也發表題為《住房買賣需尊重契約精神》的文章,認為遭降價就“維權”退房的行為并不可取。

契約,是一種誠信的文化。表面上看,房價下降,退房者要求取消購房合同,是違反誠信的行為。但實際上,一些時候買房者之所以會簽下買房的合同,與開發商的誤導有很大關系。為了制造房源緊俏的假象,開發商手段往往無所不用其極,例如雇人排隊制造火爆氣氛,虛標已出售和待售房屋套數,進行虛假宣傳等等。此外售樓人員還會給買房者各種口頭承諾,例如樓盤在售房屋價格只會上調不會下降等等。

商品房買賣,“契約精神”不僅只體現在一紙購房合同上,整個交易的過程,都應該嚴格遵守誠信、對等的原則??⑸濤巳寐蚍空呱瞎?,夸大宣傳,設下的種種圈套,這顯然是違背“契約精神”的。

退一步說,即便開發商很規范,沒有任何過錯,在售房過程中沒有夸大宣傳,沒有誤導行為,買房者也應有權利退房。畢竟,房子本質上是一種商品,我們買任何商品都可以退貨,連網購幾塊錢的東西,都有冷靜期,都可以無理由退貨,為什么買幾十上百萬的房子,反而就不讓退了?

目前對于購房者退房的規定,更多是依據《合同法》的約定,而無論是約定條件還是法定條件,開發商都掌握極大的主動權。此前西安一家開發商在西安房價低迷期低價甩過期房回籠資金,但等到西安房價高格猛進之時,開發商以無預售證為由舉報自己,申請合同無效。對于開發商而言,有很多辦法違背合同,更改設計更是容易,相較于開發商不賣房的易,購房者不想買就顯得太難了。

從最近被曝光的退房維權看,許多人買的房子,都沒有建好,而且哪怕房子造好了,沒有裝修,沒有住,完全不影響房子的二次銷售,那同樣應該可以退。事實上,給予買房者后悔權,這是大多數國家通行的規則,例如,在美國買房,在簽下過戶文件之前的任何階段,都是可以退房的。在房屋交易領域,美國法律只管是否受“損害”(damage),不管如何去“執行”(performance),即不會強迫人買下一棟房子。

事實上,買房可退,這一條差點曾寫進了中國的法律。2013年《消費者權益?;しā沸薅┦?,曾考慮規定,購買房屋等三類商品交易適用后悔權,當時媒體進行了廣泛報道,輿論普遍認為這是一個進步。但遺憾的是,這一規定最終并未寫進去。

后悔權作為國外一項很成熟的消費者?;ぶ貧?,在國內的房產領域卻被閹割了。事實上,所有商品中,房子是最應當適用后悔權的商品,因為中國的商品房大多都是期房,開發商在住房的價格信息、房屋交付等方面壟斷了話語權,這樣的房屋銷售模式下,消費者是極為弱勢的,只有給予買房者后悔權,才能改變買房者的弱勢地位,倒逼房地產行業的自律。

從整個房地產行業健康發展的角度來看,可以放購房者與開發商在風險承擔比例上對等。如今的房地產銷售策略,開發商在高價拿地之后,利用預售快速獲得現金流投入到開發當中,而實際上承擔房價波動風險以及政策風險的絕大部分時候是購房者。而如果購房者擁有一定的后悔權,房地產的現金儲備必然就需要提高到一定比例以防止可能出現的退房,這樣無論是在銷售過程當中,還是在拿地過程當中,開發商勢必會更為理性和誠實。

誠然,根據風險對等的原則,給予購房者后悔權可以倒逼開發商理性拿地,但是這種后悔權不可能是無限的,無條件的,普通商品的也規定了七天無理由退貨,生鮮產品無法退貨的條件。對于房產銷售而言,購房者的后悔權也應該有所規定,時段、價格、期房與現房、一手房與二手房的差別等等,只有交易雙方真正平等才能講“契約精神”,跟“不平等條約”講“契約精神”無疑是與虎謀皮,開發商都可以“捂盤”,為什么購房者不能退房。

 

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