乒乓球男团决赛亚运会:要買房,你需要先弄懂房貸的這幾個問題!

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  • 2018-10-10 21:48:45
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最近網上有段話很火,叫“致富靠杠桿,人生靠康波”。

康波”即康波周期,是1926年俄國經濟學家康德拉季耶夫在分析了英、法、美、德以及世界經濟的大量統計數據后,發現發達商品經濟中存在的一個長周期。放在我們每個人身上來說,其大意是指的是要把握住人生僅有的幾次周期帶來的機遇,才有可能成為人生贏家。

而致富靠杠桿,則通常指的我們常說的房貸。

最近有位學員,在后臺咨詢我們:

問這個問題的人,他不是第一個,更不是最后一個。

大多數人,對于房貸對于杠桿還處于一知半解,僅限于知道,僅限于拿不出全款才去貸款的階段。

我們今天就來把“杠桿”問題,掰開揉碎的說一說。

1、杠桿的魔力

你身邊一定很多人。包括自己的父母,60-70-80年代的朋友。辛辛苦苦攢了半輩子錢,全款買了套小房子,日子過的緊巴巴。

問之為何不貸款,理由是不想壓力太大,或者不能接受“那么高”的利息。一大波人,趕上了人生最重要的康波,但因為理念問題,而錯失了房地產上行的大紅利。

這些群體,沒有趕上財富自由,歸根結底是沒有弄明白杠桿原理,什么是杠桿呢?

買房界的杠桿簡單講就是:

通過小比例首付,撬動大比例房貸。

讓手里很少的錢,買更大更貴的房子,獲得放大的收益。

舉個例子:

一套100㎡的房子,1萬元/㎡,如果全款購買則需要支付100萬元。

以五年為期,當房價漲2萬元時,凈利潤為100萬元。

相反同樣1萬元/㎡,若是貸款購買,支付100萬元,三成首付,可以購得330㎡房產。

以五年為期,5年內支出月供80萬,房價2萬元時,扣除月供和當初首付,凈利潤高達280萬。

100萬比280萬,高達接近3倍的受益。

如果你覺得100萬首付支出后,無力承擔后續80萬月供。我們將其折半計算:

55萬首付,購買180平房產,月供也減半僅為五年45萬。

假設五年后房價上漲到2萬,也可以獲得160萬的受益。

均遠高于全款買房的受益,換句話說,拿銀行的錢幫自己賺錢,何樂而不為?

2、銀行利息真的高么?

除了攢錢全款買房的群體以外,許多長輩也特別喜歡借錢買房,甚至向親朋付息借貸十幾、幾十萬也不愿意欠銀行房貸,而理由竟然是銀行利息高。

我們以100萬房貸計算,30年的房貸利息約為90多萬,上浮20%倍后大約近110萬,超過了本金。這讓不少人下意識的以為房貸利息十分高昂。

而事實上:

房貸利息驚人的低!

為什么這么說,我們舉例說明:

依然按照貸款100萬元,按照4.9%的基準利率計算,30年總利息為91萬元。折合每萬元,每年利息303元。

同樣是借錢:

信用卡分期1萬元,按照招商銀行打折優惠后的利率月息0.66%,每年的利息為792元。

如果以信用卡分期的利息貸款30年呢?

792元x100x30是多少?

答案是2376000元

利息高達237萬,也就是說貸款100萬,要還337萬。

這樣的答案你還敢用信用卡分期么?還覺得房貸利息高么?

而各種網貸,各種現金分期,利息還要更高。

相比網貸、信用卡,房貸即便是上浮20%,也僅為376元/年/萬,遠低于其他借貸渠道。

最關鍵的還不在于此。最重要的在于:

除了銀行房貸,誰愿意一次借給你這么多錢?誰又愿意借給30年這么久?

30年意味著什么呢?幾乎意味著你拿幾十年后的錢來完成當下的消費與投資。

貨幣貶值的速度,物價上漲的速度我就不必過多贅述,人人皆知。

總結來說:

房貸是大多數人這輩子能借來成本最低的錢。

3、利率上浮怎么辦?

有人說,雖然我理解了你說的上浮之后利息也低,但不能接受平白無故比別人多出幾十萬的利息?怎么辦?

我們來詳細說一說利率上浮。

利率上浮指:

單筆房貸實際利率執行高于央行制定的基準利率一定比例。

舉個例子:

當前央行制定房貸基準利率分為5年內和5年以上,五年以上為4.9%。

全國范圍以此為基礎,根據各地情況進行比例上浮或下調。如果你對應的城市置業顧問

告訴你利率要上浮20%,那實際的貸款利率就是4.9%*1.2=5.88%

上浮的最大特點是:不受時間影響,一旦貸款,無論基準利率如何變化,都需要執行貸款時約定的上浮比例。

換句話說

如果你批貸款是上浮20%,那么明年如果基礎理論變成了6%,則對應7.2%。

所以就會有人覺得一旦貸款利率就永遠上浮,還是要選擇不上浮的時期購房劃算。這樣的思維是有道理的,但最關鍵的是在于購房時機,好的購房時機,合適的價格,若是在上浮期買房也不要緊。

因為,利率在變化,而你的自住房也可以選擇利率不上浮或打折的期,左手倒右手賣給愛人或子女,也是一個非常不錯的合理降低利息的方案。若是投資,只多付幾年的利息,拉長線看利潤來講,更是不用太care。

4、你能貸多少

沒貸過款的朋友,大多對于房貸能貸多少沒有概念,特別是一些剛畢業的年輕人,會問:我剛畢業,貸款能貸多少?

而事實上,能貸款多少,跟你是否剛畢業沒有多大關系,而是和房子有關系。

舉例說明:

小明看上了一套100平方高層,單價1萬元的房子,那這套房子理論上可以貸款70萬。

小王看上了另一套200平洋房,單價2萬元,這套別墅理論上則可以貸款280萬元。

但無論是小明還是小王,都要提供對應貸款月供2倍或更多的月收入和流水來證明自己還得起。

換個角度說,如果你一畢業就進了騰訊華為阿里等一流企業,有非常讓人羨慕的收入。很可能比絕大多數工作5年甚至10年以上的人,可貸款額度更高。

但是值得注意的一點是:

房貸申請人年齡與借款期限之和不超過70。

也就是說,想要貸款30年,你的年齡需要低于40歲,年齡增加,可貸款年限越短。

所以,務必請在年輕時貸款買房,盡可能的在年輕時良性負債。

5、個人觀點

1:商貸轉公積金貸款現階段非常難實現,如果所在城市房價不高,并且可以直接辦理公積金貸款,沒有條件也要創造條件,千萬不到等著商貸轉公積金貸款。

2:全國范圍內大調控下的房貸名額非常珍惜,一定要珍惜首套首貸資格,因為第二次貸款不僅利息大幅度上浮,首付比例也會被提高,關鍵是這一切都是全國聯網。

3:平時一定務必注意準時還任何貸款借款信用卡,不要出現違約。計劃買房前先查自己征信,避免拒貸導致一系列麻煩的后果。

4:怎么貸款最劃算?①越長越好②能力范圍內越多越好③既長又多最好。如果你不理解,請再細讀本文3遍。

5:房貸歸屬于杠桿,但杠桿不僅僅指的是房貸。不僅僅房貸可以加杠桿,用30%撬動另外70%。其他譬如,信用卡變首付,二手房高評估,首付分期,首付貸等等都是加高杠桿的方式。筆者在買第一套房的時候,杠桿率就曾加到98%。

 

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